Wohnung kündigen nach einem Todesfall
Rechtsgrundlage: §§ 563, 564, 580 BGB
Wenn die verstorbene Person allein gemietet hat, läuft der Mietvertrag nicht automatisch aus. Die Erben treten ein – und müssen aktiv handeln. Hier die wichtigsten Regeln und Fristen.
Frist: 1 Monat
Das Sonderkündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und der Erbschaft ausgesprochen werden. Wer länger wartet, kündigt regulär – mit unter Umständen längerer Frist im Mietvertrag.
Drei Konstellationen – drei Regelungen
Verstorbene/r war Alleinmieter/in
Die Erben treten in den Mietvertrag ein (§ 564 BGB) und können binnen eines Monats nach Kenntnis vom Erbfall mit gesetzlicher Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen.
Ehepartner / eingetragene Partner als Mitbewohner
Sie treten automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB), auch wenn sie nicht im Vertrag standen. Der Vermieter kann nur unter engen Voraussetzungen widersprechen.
Kinder oder andere Angehörige im Haushalt
Sie haben ein Eintrittsrecht, müssen aber dem Vermieter binnen eines Monats mitteilen, dass sie weiter mieten wollen.
Wer unterschreibt die Kündigung?
Alle Erben müssen unterschreiben – die Erbengemeinschaft handelt nur einstimmig. Sind die Erben noch nicht bekannt (Erbschein dauert), kann die Kündigung vorsorglich von den voraussichtlichen Erben unterzeichnet werden, mit dem Hinweis auf den Erbfall.
Musterformulierung
Kündigung per Einschreiben mit Rückschein versenden. Mündliche Kündigung ist nicht wirksam.
Was passiert mit der Kaution?
Die Kaution fällt in den Nachlass und wird nach Ende des Mietverhältnisses an die Erben zurückgezahlt – abzüglich offener Forderungen (Nebenkosten, Schäden). Der Vermieter darf die Kaution bis zur Endabrechnung der Nebenkosten teilweise einbehalten (üblich: 6 Monate).
Wohnungsauflösung
Innerhalb der 3 Kündigungsmonate muss die Wohnung geräumt und besenrein übergeben werden. Aufwendige Schönheitsreparaturen dürfen Vermieter nur verlangen, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist – sehr viele alte Klauseln sind nicht wirksam, im Zweifel Mieterverein oder Anwalt fragen.
Häufige Fragen
Welche Frist gilt für die Sonderkündigung?
Erben haben nach § 580 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist von 3 Monaten zum Monatsende. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erfolgen.
Ehepartner war Mitmieter – was nun?
Der überlebende Ehepartner tritt nach § 563 BGB automatisch in den Mietvertrag ein. Auch volljährige Kinder, die im Haushalt lebten, haben ein Eintrittsrecht.
Wer zahlt die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist?
Die Erben aus dem Nachlass. Reicht der Nachlass nicht, kann die Haftung durch Nachlassverwaltung beschränkt werden.
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